注文住宅の支払とタイミング

　自宅購入を考える時、自分の家を自由に設計したいと考える方も多いかと思われます。
低価格で自由設計が可能なビルダーも多く、昔に比べると注文住宅の敷居はかなり下がっているのではないでしょうか。でも、実際にビルダーや銀行へ話を聞きに行くと、支払の点で色々面倒であることが分かりました。

　ハウスメーカーやビルダーによって多少工程は変わりますが、注文住宅を建てる際には以下の工程を経て家が建ちます。

※地盤検査、地盤改良、地鎮祭、上棟式、近所への挨拶、設備工事等の細かいフェーズは省略しています。

　上記の各フェーズにて大きな金額の支払を行う必要があります。
支払回数・金額の割合はハウスメーカー・ビルダーによって異なりますが、３回に支払を分ける会社であれば、引渡までの間に物件価格の6割を支払う必要がある会社も多いです。

　また、家を建てる為には先に土地を購入しなければなりません。 しかし、ここで問題になるのが、住宅ローンが実行されるのは引渡時だということです。
それまでの間の支払は貯蓄等から捻出するか、違う形で借入なければなりません。

　住宅ローンに組み入れる予定のお金を事前に支払う事など普通できません。このような施工会社への支払に対応するため、住宅ローン実行まで前貸しする「つなぎ融資」というものがあります。

　この「つなぎ融資」は、住宅ローンとは全く別のローンです。当然借入た金額と期間分の利息がつきます。以下の図は、注文住宅を購入する際の支払タイミングで「つなぎ融資」を使った場合の利息の例です。

　この図からわかるとおり注文住宅の場合、土地を購入してから引渡までの期間が長い事が多いです。こだわって家のプランを練っている間にも土地購入の為に借り入れた費用分の利息が増えていきます。この図の約４か月間の利息で約23万円近くもの利息が発生しています。また、「つなぎ融資」の実行自体にも事務手数料が発生します。

以下の表に上記の支払タイミングでかかる諸費用とその内訳を載せておきます。
このときの住宅ローンはフラットを想定して計算しています。

フラットで購入する場合の「つなぎ融資」諸費用一覧表
融資金額	15,000,000	4,500,000	4,500,000	30,000,000		備考欄
実行予定日	H25.4.30	H25.5.31	H25.7.31	H25.8.31
	1回目	2回目	3回目	フラット実行	経費金額計
事務手数料	105,000			630,000	735,000	フラット実行時
収入印紙代	20,000	200	200	20,200	40,600	契約時
つなぎ融資利息 (1回目)	→	→	→	175,654	175,654	フラット実行日までの日数にて計算
つなぎ融資利息 (2回目)	－	→	→	39,415	39,415	フラット実行日までの日数にて計算
つなぎ融資利息 (3回目)	－	－	→	13,281	13,281	フラット実行日までの日数にて計算
機構団体信用生命保険				107,400	107,400	フラット実行時
小計	125,000	200	200	985,950	1,111,350

諸経費内訳
	つなぎ	フラット	備考
事務手数料	105,000	2.10%
借入期間（月数）	4
収入印紙代	20,400	20,200
つなぎ　実行金利	3.475%
つなぎ融資金利（1回目）	175,654		日数にて計算
つなぎ融資金利（2回目）	39,415		日数にて計算
つなぎ融資金利（3回目）	13,281		日数にて計算
機構団体信用生命保険		33,800	1000万円あたり

　上記の例ですと、333,350円も「つなぎ融資」の諸費用と利息だけに必要となります。
既得の土地があれば金利も減りますが、やはり注文住宅というのは何かとお金がかかることがわかります。
とくにこの土地購入後に地盤検査を行い、地盤改良が必要になったらさらに期間が必要となったり、地盤改良のお金も財布から捻出する必要があります。

いくら建物が安くなってきたとはいえ、やはり注文住宅の敷居はまだまだ高かったです。


では、やっぱり家なんて買えないのか？と考えてしまいますが、
注文住宅でなければ支払がグッとシンプルになります。

下記の図は分譲住宅（建売）の場合の支払イメージです。

たった２回。非常にシンプルです。
支払の内訳は色々ありますが、基本的には契約時の手付金（一般的に建物の5%～10%）と、住宅ローンを借り入れる時の諸費用等だけです。細々した支払はありますが、大きな金額が発生するタイミングはこの２回のみで済みます。

　分譲・建売だけでなく、条件付き土地も条件によっては自由設計プランで建売と同じように購入することが可能な場合があります。また、分譲でも未完成物件の場合にオプションなどで間取りを変更できる物件もあります。
　「予算が足りない・お金が勿体ない」けど注文住宅が諦め切れない場合は、そういった物件を探すのも１つの手だと考えます。