家の『諸費用』ってなに？

　戸建てでもマンションでも、家を買う時には必ず『諸費用』が必要になります。これは文字が表わすとおり家を買う時にかかる「もろもろの費用」をまとめたものです。しかし、その中身は購入する手前までなかなか説明されなかったり、ざっくり「本体価格の○％くらいをめどに…」などと全然具体的な数字と根拠がわからなかったりすることもしばしば。

諸費用って何のお金？

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　諸費用とは、土地・建物の価格と別に必要になるお金をまとめた表現で、内訳は以下の費用が含まれます。

1. 不動産登記費用
2. ローン手数料・保証料・印紙代
3. 生命保険料
4. 保険特約料
5. 火災保険料
6. つなぎ融資の利息
7. 用紙代・郵送料
8. 謄本代・印鑑証明代
9. 先払いの管理費・使用料(マンション)
10. 修繕積立基金(マンション)

...などなど。項目の名称や分けられ方は業者によって多少ことなります。

いくら必要？

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　よく本体価格の○％が目安～というのを目にしますが、本体価格に比例するわけではありません。金額が大きく変わる要因としては、以下の項目がポイントになってきます。

• 総借入金額に対してかかる銀行へのローン手数料
  基本的には借入金額に対しての割合で計算されることが多いので、借入額が小さければ金額も小さく済む。プランによっては一律の金額で済む商品もある。
  借入額が3000万円で手数料割合が2.1%だと63万円。手数料が一律5万円などの場合、金利プランが割合計算のものより割高になる商品が多い。

• 物件の構造による火災保険料
  マンションなどのコンクリートなら安くて（20万円とか）、木造在来工法だと高い！（50万円越えも）。もちろん加入年数が長ければ長いほど料金は高くなるが、年数を考えると割引率も良くなる。

• つなぎ融資の利息
  ローン実行前までのつなぎ融資を使っている場合はその利息分も必要になります。
  

• 登記費用
  業者や司法書士によってまちまち。また物件状況によっても変わります。

諸費用もローンに含むことができる

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　なんだかんだと高額な金額がかかる『諸費用』に対してもローンにすることができる商品が各銀行にて用意されています。しかし、その諸費用ローンの金利は住宅ローン金利よりも高い金利が設定されている場合が多いので返済計画を良く確認する必要があります。
　私が探した銀行・信用金庫さんの中では、埼玉縣信用金庫さんでは購入する物件の条件がいくつかありますが、諸費用を住宅ローンの一部として含めることができ、かつ優遇金利に変わりがないという条件もありました。これなら予算が厳しくても高い金利を払わず済み利息分を抑えられるので一考の価値ありかと思います。

諸費用の減額・節約

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• 借入手数料を減らすのは中々難しいですが、どうしても初期費用を抑えたい場合であればフラットの金利プランBのように金利が若干高いが、借入手数料が一律10万円で済むような金融商品を選択するしかないでしょう。
• 諸費用に含まれる保険料は節約・減税することができます。特に、保険特約は付帯しなければ節約できます。また、火災保険も保険適用範囲を限定したり35年間の保険加入期間をとりあえず１年間のみにすることで諸費用額を減らすことができます。
• 不動産登記は司法書士によって価格がバラバラです。インターネットを活用して安くやってくれる司法書士さんを探すのも一つの手です。

諸費用の見積もり事例

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　では、以下に実際に見積もった金額を記載しておきます。
　ひとつはフラット35Sで100％融資を受けるために「フラット＋補てん用ローン」で組んだ場合の諸費用。
　もうひとつは、2,900万円のマンションを購入する場合（フラット以外のローン）の諸費用です。

どちらも似たような費用がかかっていますが、微妙に項目が違います。参考にしてみてください。

諸費用の内訳と金額例：【フラット35S】
物件価格3,000万円の戸建てを、フラット35Sで物件価格の90％融資と補てん融資で残額融資の100％融資を行った場合の手数料例。ここでは「つなぎ融資」及び利息は計算に入れていません。
	フラット35 借入額 2,700万円	補てん融資 借入額 300万円
初年度団信特約料 ※フラットは団信が任意です。	96,600円	-
事務手数料	630,000円
火災保険料	690,000円 ※物件内容や保険期間により異なります。上記金額は、木造在来工法の35年分の一般的な保険料を概算で記載しています。マンションの場合はこの金額が半値以下の場合もあります。
災害保障特約料 （任意）	10,800円	1,200円
失業保険特約料 （任意）	21,600円	2,400円
疾病保障特約など (任意)	25,200円	10,800円
印紙代 ※契約面談時に持参	20,000円	2,000円
登記費用	482,799円 ※表示登記(70,000円)、保存登記(49,999円), 転移登記(280,000円), 抵当権設定登記(82,800円)で計算しています。これは行う司法書士によって価格がことなります。
諸費用合計	1,993,399円

諸費用の内訳と金額例：【マンションの場合】
マンションを借入額2,900万円を銀行融資で購入した場合の諸費用内訳と金額。
売買契約時印紙代	15,000円
融資時印紙代	20,000円
融資手数料	764,824円
火災保険料	94,000円
登記費用 （表示・保存・移転）	260,000円
抵当権設定	58,900円
固定資産税清算分	136,000円
専用庭使用料（2カ月分）	3,000円
修繕積立基金	332,800円
オプション費用	0円
合計	1,710,924円

注文住宅の本体価格

注文住宅の本体価格を計算する際の基準として「坪単価」というものがあります。
坪単価は、その名のとおり「面積における１坪（3.30578512㎡）当たりの価格」です。

この坪単価は、

• 工法（在来工法や2x4など）
• 構造（SE構造、ラーメン構造）
• 設備（キッチン、トイレ、バスなど）

これらの違いによってによってかなり価格が変わります。

知名度の高い大手ハウスメーカーは総じて坪単価が高いです。
有名どころで言えば、積水ハウスは60～80万／坪くらいが相場のようです。
私の家の近所にある積水ハウスの分譲住宅は、5000万円～6000万円くらいの価格帯です。

安さで売り出しているタマホームでは、私が調べた時で 約35～40万円前後。
もっと安い地元密着型の建設会社である広島建設（千葉県）で最低32万円～です。
この30～40万円／坪あたりが注文住宅でも安い価格帯です。
一般的な２階建ての戸建（延床 110㎡ ≒ 33.275坪）で計算すると

• 80万円／坪 = 2,662万円
• 60万円／坪 = 1,997万円
• 40万円／坪 = 1,331万円
• 32万円／坪 = 1,065万円

となります。大手ハウスメーカーの家はやっぱり高いです。
更にこの価格に色々費用が掛かってくるのでこれだけで建つ訳ではありません。

注文住宅を建てるには以下の様なお金が必要になります。

請負金額
項目	概要	予算額	備考
基本工事費	本体標準工事費 （施工面積 34.25坪）	1,065万円	坪単価　31.094万円
	標準外工事費	90万円
	諸経費	92万円
	小計Ａ	1,247万円
付帯工事費	敷地調査費用	8万円	現地測量・役所調査
	地盤調査費用	5万円	スウェーデン式サウンディング工法
	建築確認申請費用	47万円	図面作成・確認申請代行・審査費用
	その他申請費用	20万	地区計画・土地区画整理法76条申請・フラット35S申請費等
	検査関係費用	6万円	完了検査申請代行費・検査費用
	瑕疵担保責任保険	8万円	保険金額 2,000万円として
	敷地内給排水工事	65万円
	水道・下水本管取出工事		不要
	合併浄化槽工事		不要
	仮設工事（足場・養生ネット費、電気、水道、WC）	30万
	地盤改良工事費		地盤調査の結果による（約80万）
	小計Ｂ	189万円
インテリア	照明器具	別途	ポーチ灯、トイレ、洗面所、流し元、階段灯は本体工事費に含む
	カーテン・レール・ブラインド	別途
	空調設備	別途
	小計Ｃ
合計	小計　（項目Ａ～Ｃ）	1,436万円
	消費税	72万円
	請負金額	1,508万円	建物の合計金額

その他、別途実費を払う必要のある項目

請負金額外別途費用明細
項目	概要	予算額	備考
実費費用	ガス工事費		オール電化
	水道分担金	29万円	20mmメーター
	下水道受益者負担金		敷地調査による
	電話工事・ＴＶアンテナ工事	6万円	工事予算として
	地鎮祭	4万円
	小計Ｄ	35万円
別途工事	解体工事		不要
	外構工事	100万円	計画による
	小計Ｅ	100万円

条件やビルダーによって項目・金額等変わってきますが、おおよそこれくらいの項目と金額が掛かります。

上記表の例だと、

• 請負金額　1,508万円
• 小計Ｄ　35万円
• 小計Ｅ　100万円
• 諸費用　約200万円
• 土地代
• 土地諸費用（所有権移転登記、仲介料など）

これらを合算した金額が購入にかかる費用となります。

注文住宅の支払とタイミング

　自宅購入を考える時、自分の家を自由に設計したいと考える方も多いかと思われます。
低価格で自由設計が可能なビルダーも多く、昔に比べると注文住宅の敷居はかなり下がっているのではないでしょうか。でも、実際にビルダーや銀行へ話を聞きに行くと、支払の点で色々面倒であることが分かりました。

　ハウスメーカーやビルダーによって多少工程は変わりますが、注文住宅を建てる際には以下の工程を経て家が建ちます。

※地盤検査、地盤改良、地鎮祭、上棟式、近所への挨拶、設備工事等の細かいフェーズは省略しています。

　上記の各フェーズにて大きな金額の支払を行う必要があります。
支払回数・金額の割合はハウスメーカー・ビルダーによって異なりますが、３回に支払を分ける会社であれば、引渡までの間に物件価格の6割を支払う必要がある会社も多いです。

　また、家を建てる為には先に土地を購入しなければなりません。 しかし、ここで問題になるのが、住宅ローンが実行されるのは引渡時だということです。
それまでの間の支払は貯蓄等から捻出するか、違う形で借入なければなりません。

　住宅ローンに組み入れる予定のお金を事前に支払う事など普通できません。このような施工会社への支払に対応するため、住宅ローン実行まで前貸しする「つなぎ融資」というものがあります。

　この「つなぎ融資」は、住宅ローンとは全く別のローンです。当然借入た金額と期間分の利息がつきます。以下の図は、注文住宅を購入する際の支払タイミングで「つなぎ融資」を使った場合の利息の例です。

　この図からわかるとおり注文住宅の場合、土地を購入してから引渡までの期間が長い事が多いです。こだわって家のプランを練っている間にも土地購入の為に借り入れた費用分の利息が増えていきます。この図の約４か月間の利息で約23万円近くもの利息が発生しています。また、「つなぎ融資」の実行自体にも事務手数料が発生します。

以下の表に上記の支払タイミングでかかる諸費用とその内訳を載せておきます。
このときの住宅ローンはフラットを想定して計算しています。

フラットで購入する場合の「つなぎ融資」諸費用一覧表
融資金額	15,000,000	4,500,000	4,500,000	30,000,000		備考欄
実行予定日	H25.4.30	H25.5.31	H25.7.31	H25.8.31
	1回目	2回目	3回目	フラット実行	経費金額計
事務手数料	105,000			630,000	735,000	フラット実行時
収入印紙代	20,000	200	200	20,200	40,600	契約時
つなぎ融資利息 (1回目)	→	→	→	175,654	175,654	フラット実行日までの日数にて計算
つなぎ融資利息 (2回目)	－	→	→	39,415	39,415	フラット実行日までの日数にて計算
つなぎ融資利息 (3回目)	－	－	→	13,281	13,281	フラット実行日までの日数にて計算
機構団体信用生命保険				107,400	107,400	フラット実行時
小計	125,000	200	200	985,950	1,111,350

諸経費内訳
	つなぎ	フラット	備考
事務手数料	105,000	2.10%
借入期間（月数）	4
収入印紙代	20,400	20,200
つなぎ　実行金利	3.475%
つなぎ融資金利（1回目）	175,654		日数にて計算
つなぎ融資金利（2回目）	39,415		日数にて計算
つなぎ融資金利（3回目）	13,281		日数にて計算
機構団体信用生命保険		33,800	1000万円あたり

　上記の例ですと、333,350円も「つなぎ融資」の諸費用と利息だけに必要となります。
既得の土地があれば金利も減りますが、やはり注文住宅というのは何かとお金がかかることがわかります。
とくにこの土地購入後に地盤検査を行い、地盤改良が必要になったらさらに期間が必要となったり、地盤改良のお金も財布から捻出する必要があります。

いくら建物が安くなってきたとはいえ、やはり注文住宅の敷居はまだまだ高かったです。


では、やっぱり家なんて買えないのか？と考えてしまいますが、
注文住宅でなければ支払がグッとシンプルになります。

下記の図は分譲住宅（建売）の場合の支払イメージです。

たった２回。非常にシンプルです。
支払の内訳は色々ありますが、基本的には契約時の手付金（一般的に建物の5%～10%）と、住宅ローンを借り入れる時の諸費用等だけです。細々した支払はありますが、大きな金額が発生するタイミングはこの２回のみで済みます。

　分譲・建売だけでなく、条件付き土地も条件によっては自由設計プランで建売と同じように購入することが可能な場合があります。また、分譲でも未完成物件の場合にオプションなどで間取りを変更できる物件もあります。
　「予算が足りない・お金が勿体ない」けど注文住宅が諦め切れない場合は、そういった物件を探すのも１つの手だと考えます。

戸建とマンション

私も迷いました。戸建にするかマンションにするか。

悩んだ結果として、予算があまりない場合は戸建の方が金額的に楽になることを思い知らされました。

毎月支払うものの違い

あたり前なのですが、戸建とマンションでは毎月の支払内訳が異なります。

マンションであれば、

• 住宅ローン
• 管理・共益費
• 修繕積立金
• 町内会費（物件による）

この４つが毎月かかります。

特に管理・共益費や修繕積立金は数年経つと値上げされたりします。

また、設備の修繕等に持ち出し金が発生する場合もあります。

戸建の場合は、

• 住宅ローン
• 町内会費（ほぼ必須）

これだけです。住宅ローンが変動の場合は金利の上下によって金利見直し期間単位で前後することがありますが、固定の場合は変わりません。

戸建の場合、管理は全部セルフなので自分で知恵と体を使えば毎月何万も掛かったりしません。また、戸建でも将来の修繕の為にコツコツ貯蓄する必要が無いわけではありませんが、強制徴収されるものではないので余裕のあるタイミングでコツコツ貯めれば良いという自由があります。

マンションの管理・共益費と修繕積立金は、首都圏近郊の比較的売り出し価格が安い目の新築マンションでも約2万円前後必要となります。（物件によっては更に高いところも）

この金額が月々に掛かってるく為、仮に月額支払可能額を10万円とすると

実際の住宅ローンに支払える月額は8万円以下になり、毎月10万円を住宅ローンに支払う時よりも借入可能額が下がることになります。

具体的な数字にすると、

35年ローン変動金利（年2.475％）で、毎月 100,080円を返済しようとした場合、2810万円の借入が可能です。しかし、この月々の支払を 80,135円にした場合、2250万円しか借入できません。この差額 560万円は、確実に物件の選択肢を狭める原因に十分なりうる金額だと思います。

実際は店頭表示金利で借りる人はいないと思うので、優遇金利等の低金利で借りればその差額はもっと大きくなります。

貯蓄がその差額分以上あれば頭金として入れることで補えますが、、、

数年後に修繕積立金が値上げされることも考慮する必要が出てきます。

ここまで考慮してもマンションのメリットに対してお金を出せれば問題ないのですが、

一般的にも言われる通り、戸建の方が同じ月々の支払額でも少し高い物件を買える場合が多いことが良くわかりました。

予算とローン

まず最初に、何はともあれ「予算」を決めなければなりません。
「こんな家が欲しい！」から始めても構わないのですが、ある程度の予算感を持って探さないと、ただモデルハウスめぐりを繰り返すだけで話が進みません。良い物件に出会った時にその物件が実際に自分で買えるかどうかを検討する為にも予算は決めておく必要がありました。

ただ、その予算を決める為に...

1. 自分はいくら借りられるのか？
2. 毎月いくら払えるのか？

上記２点からきちんと再確認しました。

1. 毎月いくら払えるのか？

　まず、自分が「毎月いくらまでなら払えるか？」を考えます。これは、借入期間中に返済する額なので最初は無理のない金額にすることが大事です。

　一番基準にし易いのは、現在住んでいる賃貸の月額家賃です。毎月支払っている家賃が苦しいのか、それとも余裕があるのか。それを一つの基準としました。

　

これは、銀行にも寄りますが私が審査を申し込んだ銀行では、

「毎月いくらの賃貸に住んでいられているのか」
という事も審査の対象となると担当の銀行員から伺いました。

私の場合、以下の様に整理しました

• 変動支出（食費、水道・ガス・電気代、交通費、医療費、旅行・レジャー代）を
  過去実績値から月刊／年間支出額を算出。
• 固定支出（保険代、教育費、携帯電話・インターネット代）を整理。

　上記データから、先数年分の未来家計簿を作成し、「今の給料のままでもこの額なら貯蓄もできる」という安全マージンを考慮した金額をベースにすることが良いと思います。想定されている支出があるならその支出があっても普段の生活に問題がないように、将来の支出とそのタイミングをExcelで試算するのが良いと思います。これを整理するだけで家計の無駄が浮き彫りになったりするので良い機会にもなります。
　
※ここで計算するのはあくまでも「毎月いくら払えるか」であり、ボーナス（賞与）を最初から計算に入れて考えてはダメです。ビルダー営業からの受け売りですが、往々にして最初からボーナス払いをあてにして支払を考える人は後から支払いがツラくなって困る人が多いそうです。

2. 自分はいくら借りられるのか？

　毎月支払える額が分かったところで、次はその返済額で借りられる金額を調べてみました。

この金額は、年収、借入期間によって前後します。頭金0円で買う場合、この額が、実際に買える家の最大金額になります。

　調べ方はいろいろありますが、銀行に行くまでもなく大雑把な金額は銀行のWebサイトで簡単に知る事ができます。計算する時の金利は、ローンのタイプが決まっていないのであればまずは変動の店頭金利にしておくといいと思います。

・東京三菱UFJ銀行　住宅ローン新規お借り入れローンシミュレーション

　(http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/sim/kariire.html)

・みずほ銀行　住宅ローン借入可能額シミュレーション

　(http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/borrowing.cgi)

ローンシミュレータは、どこのシミュレータでも構いません。
借りたい銀行があったり、フラットを使うならそちらのサイトのシミュレータで計算してください。
ここで算出した予算の精度を上げたり前後させるのは、実際の物件が見つかって詳細な検討に入ってからで問題ないと思います。

自分が「無理なくいくらの家が買えるのか？」を知って
「夢ばかり追った」物件さがしから、「現実味のある」物件探しへシフトしていくことが大事だと感じました。

きっかけ

　私は過去に１度、家を購入しようとして断念した経験をしました。最初は「安くてもいいから自由な間取りで作りたい」という思いから、価格の手ごろな自由設計で建てられる格安注文住宅ビルダーで検討していました。
　土地探しからスタートし、自分で足を使ってあちこち周ってはビルダーへ持って行ってプランを作ってもらう。すごい手間暇かけて何度も通って...この土地で決めよう！と決意したところへ突如東日本大震災に見舞われ住宅購入どころの騒ぎではなくなってしまいました。

　その契約しようとしていた土地は千葉県にあったのですが、福島第一原発事故の影響でホットスポット（高濃度放射能汚染地域）となりました。私にはその時既に1歳間近の子どもが居まして、子をもつ親として、ホットスポットに家を建てるなんてできるはずもなく全てが白紙に戻りました。

　その後しばらくの間、家を買う事を諦めていました。しかし、子どもの成長は待ってくれません。来年には子どもも幼稚園に通うようになり、ゆくゆくは小学校へと進学することになります。子どもの友達づくりや教育環境を整える為にも安定した生活の基盤が欲しいということになり自宅の購入を再び考えることとなりました。

はじめに

　このBlogは、私が新築一戸建てを購入するにあたりWebで情報収集をしていた際に、「大きな買い物の割に、細かい数値や情報がイマイチはっきりしない。」と思い、今後自宅を購入される方や検討されている方のお役に少しでも立てばと、新築戸建を購入するにあたって聞き得た得た情報、お金の話を書き連ねていくBlogです。

　特別収入が良いわけでなく、親からの資金援助がなくても、必要な費用をきちんと押さえれば十分に買えます。若20代後半や30代前半でも家は購入できるということを知ってもらい、このBlogを読んでくれる方の購入の後押しができればと考えています。