家の『諸費用』ってなに？

　戸建てでもマンションでも、家を買う時には必ず『諸費用』が必要になります。これは文字が表わすとおり家を買う時にかかる「もろもろの費用」をまとめたものです。しかし、その中身は購入する手前までなかなか説明されなかったり、ざっくり「本体価格の○％くらいをめどに…」などと全然具体的な数字と根拠がわからなかったりすることもしばしば。

諸費用って何のお金？

　諸費用とは、土地・建物の価格と別に必要になるお金をまとめた表現で、内訳は以下の費用が含まれます。

不動産登記費用
ローン手数料・保証料・印紙代
生命保険料
保険特約料
火災保険料
つなぎ融資の利息
用紙代・郵送料
謄本代・印鑑証明代
先払いの管理費・使用料(マンション)
修繕積立基金(マンション)

...などなど。項目の名称や分けられ方は業者によって多少ことなります。

いくら必要？

　よく本体価格の○％が目安～というのを目にしますが、本体価格に比例するわけではありません。金額が大きく変わる要因としては、以下の項目がポイントになってきます。

総借入金額に対してかかる銀行へのローン手数料
基本的には借入金額に対しての割合で計算されることが多いので、借入額が小さければ金額も小さく済む。プランによっては一律の金額で済む商品もある。
借入額が3000万円で手数料割合が2.1%だと63万円。手数料が一律5万円などの場合、金利プランが割合計算のものより割高になる商品が多い。

物件の構造による火災保険料
マンションなどのコンクリートなら安くて（20万円とか）、木造在来工法だと高い！（50万円越えも）。もちろん加入年数が長ければ長いほど料金は高くなるが、年数を考えると割引率も良くなる。

つなぎ融資の利息
ローン実行前までのつなぎ融資を使っている場合はその利息分も必要になります。

登記費用
業者や司法書士によってまちまち。また物件状況によっても変わります。

諸費用もローンに含むことができる

　なんだかんだと高額な金額がかかる『諸費用』に対してもローンにすることができる商品が各銀行にて用意されています。しかし、その諸費用ローンの金利は住宅ローン金利よりも高い金利が設定されている場合が多いので返済計画を良く確認する必要があります。
　私が探した銀行・信用金庫さんの中では、埼玉縣信用金庫さんでは購入する物件の条件がいくつかありますが、諸費用を住宅ローンの一部として含めることができ、かつ優遇金利に変わりがないという条件もありました。これなら予算が厳しくても高い金利を払わず済み利息分を抑えられるので一考の価値ありかと思います。

諸費用の減額・節約

借入手数料を減らすのは中々難しいですが、どうしても初期費用を抑えたい場合であればフラットの金利プランBのように金利が若干高いが、借入手数料が一律10万円で済むような金融商品を選択するしかないでしょう。
諸費用に含まれる保険料は節約・減税することができます。特に、保険特約は付帯しなければ節約できます。また、火災保険も保険適用範囲を限定したり35年間の保険加入期間をとりあえず１年間のみにすることで諸費用額を減らすことができます。
不動産登記は司法書士によって価格がバラバラです。インターネットを活用して安くやってくれる司法書士さんを探すのも一つの手です。

諸費用の見積もり事例

　では、以下に実際に見積もった金額を記載しておきます。
　ひとつはフラット35Sで100％融資を受けるために「フラット＋補てん用ローン」で組んだ場合の諸費用。
　もうひとつは、2,900万円のマンションを購入する場合（フラット以外のローン）の諸費用です。

どちらも似たような費用がかかっていますが、微妙に項目が違います。参考にしてみてください。

諸費用の内訳と金額例：【フラット35S】
物件価格3,000万円の戸建てを、フラット35Sで物件価格の90％融資と補てん融資で残額融資の100％融資を行った場合の手数料例。ここでは「つなぎ融資」及び利息は計算に入れていません。
	フラット35 借入額 2,700万円	補てん融資借入額 300万円
初年度団信特約料 ※フラットは団信が任意です。	96,600円	-
事務手数料	630,000円
火災保険料	690,000円 ※物件内容や保険期間により異なります。上記金額は、木造在来工法の35年分の一般的な保険料を概算で記載しています。マンションの場合はこの金額が半値以下の場合もあります。
災害保障特約料（任意）	10,800円	1,200円
失業保険特約料（任意）	21,600円	2,400円
疾病保障特約など (任意)	25,200円	10,800円
印紙代 ※契約面談時に持参	20,000円	2,000円
登記費用	482,799円 ※表示登記(70,000円)、保存登記(49,999円), 転移登記(280,000円), 抵当権設定登記(82,800円)で計算しています。これは行う司法書士によって価格がことなります。
諸費用合計	*1,993,399円*

諸費用の内訳と金額例：【マンションの場合】
マンションを借入額2,900万円を銀行融資で購入した場合の諸費用内訳と金額。
売買契約時印紙代	15,000円
融資時印紙代	20,000円
融資手数料	764,824円
火災保険料	94,000円
登記費用（表示・保存・移転）	260,000円
抵当権設定	58,900円
固定資産税清算分	136,000円
専用庭使用料（2カ月分）	3,000円
修繕積立基金	332,800円
オプション費用	0円
合計	*1,710,924円*

戸建購入費用

2013年6月19日水曜日